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Tassi mutui: indici e spread come valutarli?

Quando si passa al vaglio dei vari mutui, i tassi e gli spread diventano la variabile che naturalmente attira maggiormente l'attenzione dei potenziali richiedenti. Nella pratica non bisogna trascurare anche altre voci, che hanno un loro peso, ma che possono essere valutate come elemento discriminante per scegliere due soluzioni affini. L'importante è ricordarsi che il mutuo è un rendimento, quindi l'obiettivo risiede nell'individuazione della miglior soluzione per la propria situazione specifica.

In che misura e come valutare i tassi e gli spread

Prima di approcciarsi ai tassi dei mutui, e ai relativi spread, bisogna sempre tener presente che la banca quantifica e racchiude il suo margine di guadagno nel margine che viene aggiunto al tasso di riferimento, che in inglese viene definito proprio "spread". Ora ci sono due conseguenze:

  • tanto più il tipo di mutuo è "accessoriato", ovvero è frutto di combinazioni, mix di soluzioni, opzioni o forme di protezioni dalle variazioni dei tassi, e tanto più gli spread tenderanno ad essere levati;
  • tanto maggiore è la percentuale di mutuo richiesta rispetto al valore o al prezzo dell'immobile (normalmente ci sono due scaglioni, fino al 60% il primo, e tra il 60% e l'80% il secondo), tanto maggiore è l'importo richiesto in assoluto, o la durata, tanto sarà maggiore anche lo spread applicato dalla banca.

A questo principio ci sono due eccezioni. Una è quella che riguarda i mutui a tasso variabile indicizzati al tasso Bce, che pur rappresentando delle soluzioni semplici, hanno degli spread ben superiori a quelli indicizzati all'euribor. La ragione è intuitiva, infatti sono minori le oscillazioni dei tassi e i margini di guadagno per la banca. L'altra è costituita da quelle condizioni proposte dalla banca, che se rispettate portano ad uno sconto sullo spread (ad esempio apertura di un conto corrente, vincolo di una somma di denaro, accredito dello stipendio, e così via).

Quali fattori da considerare e combinare?

Ovviamente sapere quanto "costerà" un mutuo è fondamentale per la scelta finale, ma nella pratica il primo aspetto da valutare è la sostenibilità della rata. Scegliere un piano di ammortamento, o una tipologia di tasso per risparmiare sullo spread, e quindi sul costo finale, ma optando per una rata che si farà fatica a pagare, è una pessima scelta. Per potersi orientare nella scelta, e non recriminare quando ci sono variazioni di tassi o decisioni sugli spread futuri, la strada da percorrere è quella che parte dalla individuazione della rata sostenibile, per poi valutare tassi e spread.

Come orientare la scelta?

I tassi di indicizzazione (Irs o Eurirs per il fisso, e euribor o Bce per il variabile) dei mutui e gli spread, sono delle voci di "costo", per cui il confronto tra diversi mutui va fatto paragonando i differenti Taeg. Si tratta dell'unico indicatore sintetico di costo veramente affidabile, perché tiene conto di tutti i vari costi che incidono complessivamente, sia diretti (Tan e spread, eventuali spese di incasso rata, spese di istruttoria e perizia), che indiretti (l'effetto prodotto dall'ammortamento).

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