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Le varie possibilità per cambiare il mutuo sulla casa

Cambiare il mutuo sulla propria casa spesso viene vissuto dalla maggior parte dei mutuatari come una misura di emergenza da mettere in atto quando si verificano delle situazioni estreme (come nel caso di un'impennata dei tassi di riferimento quando si è titolari di un mutuo a tasso variabile). In realtà il mutuo deve essere considerato una forma di investimento, ed in questa ottica dovrebbe essere sottoposto ad un check up, come ogni altra forma di investimento, per constatare se le condizioni che offre il mercato rendono ancora la propria scelta vantaggiosa o se bisogna attuare qualche aggiustamento.

Con i mutui strutturati, il cambio è previsto nel contratto

Ci sono dei tipi di mutuo, chiamati strutturati, che prevedono da contratto l'obbligo del mutuatario di dover fare delle scelte, a scadenze prefissate, sul tipo di tasso (passando dal fisso al variabile o viceversa) ed a volte anche sulla durata del piano di ammortamento.

Le principali modalità di cambio del mutuo

Esistono tre forme che permettono di cambiare le condizioni contrattuali e sono la surroga, la rinegoziazione, e la sostituzione.

La sostituzione

Si tratta della forma più costosa delle tre perché prevede l'estinzione del vecchio mutuo (con le spese di cancellazione di ipoteca e di eventuali penali previste nel contratto), e la riaccensione di un mutuo ex novo (spese di perizia, istruttoria, imposta sostitutiva, spese notarili e assicurazione incendio e scoppio). A livello di documentazione bisogna ripresentare tutta la documentazione reddituale (730 e busta paga per i dipendenti, e Unico per gli autonomi), quella personale (documento di identità e codice fiscale) e quella relativa all'immobile (atto di provenienza e atto di compravendita, visure catastali, eventuali condoni, e se previsto anche il preventivo per i lavori di ristrutturazione). Il vantaggio della sostituzione risiede nel fatto che possono cambiare i mutuatari (ad esempio nel caso di coniugi che a seguito di separazione, l'immobile su cui grava il mutuo viene intestato a solo uno dei due).

La rinegoziazione

Questa forma è quella più semplice, perché consiste un uno scambio di corrispondenza e qualche firma tra mutuatario e banca. Non presenta costi, si possono variare le condizioni relative al tasso e alla durata, ma non i mutuatari, in quanto rimane in piedi il vecchio contratto.

La surroga

Come la rinegoziazione non presenta costi (che sono a carico della banca che riceve la richiesta di portabilità del mutuo), e non possono cambiare i mutuatari, mentre l'iter è un po più complesso. Infatti bisogna ripresentare la documentazione reddituale, e quella dell'immobile, e la banca effettuerà un'istruttoria per valutare se ci sono le condizioni economiche che garantiscono la solvibilità dei mutuatari.

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